评估交流

关于土地价格若干问题的解读

2009-08-17 13:56 中国土地市场网
一、地价的本质与内涵
地价是获取土地权利的价格,其本质是地租的资本化。马克思的地租理论认为,不论何种形式的地租,都是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入,是土地所有权的经济实现形式。做为自然产物的土地,不是劳动产品,没有价值,但具有特殊的使用价值,只能通过使用土地而产生的收益,即地租来产生价格。土地价格相当于一笔资本的价值,若将其存入银行,每年的利息收入相当于这块土地地租的收入。因此,地价是未来若干年(或无限年期)地租的折现,其本质是地租的资本化。
土地的特殊性决定了当土地权利作为一种特殊商品在市场中交换时,其价格也不同于普通商品。首先,地价是一定内涵下的价格,主要包括权利内涵、利用条件内涵、基准日内涵等;其次,地价具有明显的区域特征,不同区位的地价可能存在显著差异。第三,土地需求表现为一种引致需求,即人们对以土地为生产要素的产品的需求导致对土地的需求,因此,“土地产品的价格决定地租”[1],进而决定地价。
二、地价水平及其评估方法
对具体宗地而言,地价可以分为交易价格和评估价格,前者是市场中实际发生的价格,在公开竞争的市场中,它体现了供需双方经过共同认可、实现的价格,是市场机制作用的结果。后者是基于不同目的,运用专业评估技术与方法测算得到的,一定条件下的土地价格。
通常,评估价格的内涵为基准日时估价对象在公开市场上能够实现的客观价格。按照国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001),地价评估的基本方法主要有:市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法,其各自特点如下:
1、市场比较法:选取与待估对象在相同区域或同一供需圈内的三个(含三个)以上可比案例,通过对案例的成交价格进行比较、修正得到待估对象的评估价格。运用该法测算所得价格最贴近市场的真实水平,因此,在条件许可情况下,市场比较法通常为估价首选方法。
2、收益还原法:选取一定的还原利率,将未来若干年中,预期从土地上获取的纯收益折算为评估基准日时的收益总和,即为地价。收益还原法的评估原理体现了地价的本质,即地租的资本化或预期收益的现值,因此,正确运用该法能够测算出土地的客观价值,它往往适用于商业等有稳定收益或潜在收益的土地。
3、剩余法:也称假设开发法,通过从开发完成后的房地总价中扣除所需花费的建筑成本、相关税费、各类预付资本利息及开发利润等,从而剥离出土地价格。剩余法常用于房地产等经营性用地出让转让时,从开发企业的角度测算能够承受的土地购置价格。
4、成本逼近法:即以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,加上一定的利润、利息、税费和土地增值收益来推算土地价格。该法体现了“成本定价”的思路,但未能全面考虑土地的效用、价值及市场供需关系,往往与市场价格存在较大差异,因此,其应用受到极大限制,通常只适用于工业用地等市场不发育,难以利用其他方法进行评估的情况。
涉及多宗土地时,由于受多因素差异的影响,包括具体位置、用途、面积以及开发销售时间等区位因素、个别因素等,不同宗地的房价、地价各不相同,其地价占房价的比例,以及其它各项主要成本占房价比亦各不相同,最高值与最低值之间差异较大,但仍可通过统计方法,研究其分布规律,衡量其总体水平。一般来说,样本数量越大,误差越小。
三、我国土地使用权价格与所有权价格的关系
我国的土地制度为社会主义公有制,城市土地属国家所有,因此,土地市场上并无所有权的交易,通常所说的地价也是一定年期下的土地使用权价格。法律规定的各用途土地最长年期为:居住70年,商业40年,工业、办公等其他用途均为50年。尽管年期有限,但是我国出让土地使用权的性质为用益物权,即权利人具有占有、使用、收益和部分处置权。因此,从地价评估角度而言,法定最高年期出让土地使用权的价格与无限年期的所有权价格相差不大。以居住用地为例,依据预期收益折现的原理,当还原利率取6%时,70年土地使用权价格接近无限年期价格,前者约占后者的98%.
四、成本与价格的关系
一般来说,熟地出让时,地价由支付给被征地农民或原城镇国有土地使用者作为补偿的土地取得费用,基础设施、公用设施、开发配套和土地平整等土地开发费用,耕地占用税、征地管理费、耕地开垦费等相关税费和土地出让收益组成。其中,土地取得费用和开发费用是主要组成部分。毛地出让或生地出让时,土地取得费用、土地开发费用等往往由用地者自行投入,政府只按照地价的一定比例收取土地出让金作为土地出让收益。
从我国土地市场实践看,最终影响地价高低的决定性因素主要是市场供求关系,而土地需求直接受开发企业对未来房价预期的影响。在招拍挂出让国有土地时,开发企业之间不同的报价主要基于各自对未来房价的预期以及期望实现的利润,预期房价扣除建安成本和利润后即为开发企业报价。预期普遍向好则竞价激烈、“价高者得”,反之则底价成交甚至流拍、流标频现。除预期因素外,近几年部分城市出现个别楼面地价高于周边房价即所谓“天价地”现象,与土地自身区位、其它行业资金进入以及企业上市融资、资本运营等多种因素也密切相关,其中,“地段越好、房子越好卖”规律所导致的开发企业间激烈竞争是重要原因。
五、土地出让收入的性质和用途
城市的土地,属于国家所有。国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,土地使用者应当向国家支付的一定土地价款,这是国家作为土地所有者应有权益的体现。2006年底,国务院办公厅发布《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号),对土地出让收入的管理和使用进行了严格规定,要求将土地出让收入全部纳入财政管理,实行“收支两条线”,出让收入的使用范围包括征地和拆迁补偿、土地开发、支农建设、城市建设及廉租房保障等公共事业方面,体现了“取之于民、用于之民”.
六、地价信息的查询方法与途径
国土资源部于1999年统一部署了全国城市地价动态监测工作,截至2008年底,监测范围已拓展到涵盖直辖市、省会城市、计划单列市在内的全国重点地区(环渤海、长三角、珠三角)105个主要城市,布设监测点11000余个。参与工作的90余家评估机构、1600多名估价师每季度、年度采集和上报监测城市的地价信息,国家级地价监测分析组进行汇总分析,形成监测报告。国家级监测报告分为季度报告和年度报告两种,主要内容包括全国105个主要城市和三大重点地区分用途的地价水平总体状况、地价变化的总体趋势、地价的空间结构特征、地价与市场及经济环境协调性分析等。
中国城市地价动态监测系统(http://www.landvalue.com.cn)是城市地价动态监测工作的公众端,为社会公众提供了便捷的地价信息获取渠道,公众登陆该网站,不需注册和密码即可查询监测城市的地价信息,包括基准地价图、历年的地价水平值、地价增长率、地价走势分析报告等。
目前,该网站升级改版工作正在进行,改版后将可查询更为详细的监测点信息。国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院每年公开出版的《中国城市地价状况》,结合相关市场和经济指标进行分析,不仅包括全国、重点区域的地价状况,还包括35个重点城市的地价状况深度分析,全国及北京、上海等城市的房价地价关系分析,部分城市的房地产租售比分析等专题报告。
此外,按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)和《协议出让出让国有土地使用权规范》(试行)等要求,市县国土资源管理部门在供地过程中,供地计划、出让公告、成交公示和供地结果等信息都必须及时在中国土地市场网(http://www.landchina.com)公开公布,以及在当地土地有形市场或同时通过报刊、电视台等媒体公开公布。其中,成交价格等地价信息是向社会公布的一项重要内容。

[1] 李嘉图《政治经济学及赋税原理》